Hypothekenrechner Schweiz: Tragbarkeit und Belehnung 2026 berechnen

Eine Schweizer Hypothek ist nur dann tragbar, wenn die jährlichen Wohnkosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen und die Belehnung 80 Prozent des Verkehrswerts nicht überschreitet. Beide Regeln stammen aus der von der FINMA anerkannten Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung. Wer diese zwei Zahlen rechnen kann, weiss vor dem Bankgespräch, ob ein Objekt für die eigene Haushaltskasse tragbar ist.

Quick-Antwort

Tragbarkeit (Schweiz, 2026): jährliche Wohnkosten ≤ 33 % vom Bruttoeinkommen, gerechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % (nicht dem aktuellen Marktzins), zuzüglich Amortisation auf 66.66 % Belehnung innert 15 Jahren und 1 % Nebenkosten vom Verkehrswert. Belehnung: maximal 80 % des Verkehrswerts, davon werden die ersten 66.66 % erstrangig nicht zwingend amortisiert, die Tranche bis 80 % muss zurückbezahlt werden.

Was »Tragbarkeit« in der Schweiz heisst

Die FINMA hat 2012 die Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung als Mindeststandard anerkannt. Banken prüfen seither vor jeder Hypothek-Vergabe zwei Kennzahlen: Tragbarkeit und Belehnungsgrad. Die Tragbarkeitsformel summiert drei Kostenarten:

1. Kalkulatorischer Zins auf die volle Hypothek mit 5 %. Dieser Satz ist absichtlich konservativ — er soll abbilden, was die Wohnkosten in einer Zinswende kosten würden, nicht den aktuellen Marktzins.
2. Amortisation der zweiten Hypothek (Tranche zwischen 66.66 % und 80 %) auf null in spätestens 15 Jahren.
3. Nebenkosten und Unterhalt mit einem Pauschalsatz von 1 % des Verkehrswerts pro Jahr.

Die Summe dieser drei Posten darf höchstens 33 % vom Bruttojahreseinkommen ausmachen. Einige Banken rechnen mit 35 % als Maximum, das ist aber bereits der weiche Rand; die UBS bestätigt 33 % als Hauptregel.

Was »Belehnung« heisst

Die Belehnung (Loan-to-Value, LTV) ist das Verhältnis aus Hypothek und Verkehrswert. Beispiel: Eigenheim mit Verkehrswert CHF 1’000’000, Hypothek CHF 800’000 → Belehnung 80 %. Die FINMA-konforme Maximalbelehnung beträgt 80 %, das bedeutet zwingend mindestens 20 % Eigenmittel.

Davon dürfen höchstens 10 Prozentpunkte aus der 2. Säule (Pensionskasse via Wohneigentumsförderung WEF) stammen — die anderen 10 Prozentpunkte müssen »harte« Eigenmittel sein: Sparkonto, Wertschriften, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug.

Beispielrechnung: Eigenheim CHF 1’000’000

Position	Wert
Verkehrswert	CHF 1’000’000
Eigenmittel (20 %)	CHF 200’000
Hypothek (80 %)	CHF 800’000
Erste Hypothek (66.66 %)	CHF 666’667
Zweite Hypothek (13.34 %)	CHF 133’333
Kalkulatorischer Zins 5 %	CHF 40’000 / Jahr
Amortisation auf 0 in 15 Jahren	CHF 8’889 / Jahr
Nebenkosten 1 % vom Wert	CHF 10’000 / Jahr
Wohnkosten total p. a.	CHF 58’889
Erforderliches Bruttoeinkommen (× 3)	CHF 178’445

Die Faustregel: Wohnkosten mal drei ergibt das benötigte Bruttoeinkommen. Wer CHF 180’000 brutto verdient, ist nach der 33 %-Regel knapp tragfähig für ein CHF 1 Mio.-Objekt — vorausgesetzt, die CHF 200’000 Eigenmittel stehen verfügbar bereit.

Welche Eigenmittel zählen?

Die Schweizerische Bankiervereinigung lässt für die 10 % »harten« Eigenmittel folgendes zu:

• Bankguthaben und Wertschriften im freien Vermögen
• Säule 3a (Vorbezug oder Verpfändung) — beide Varianten reduzieren die Steuerprogression nicht in dem Jahr, der Vorbezug löst aber eine Kapitalauszahlungssteuer aus.
• Erbvorbezug und Schenkung — schriftlich dokumentiert, in der Regel mit Bankbestätigung
• Rückkaufswert von Lebensversicherungen Säule 3b

Die zweiten 10 %-Punkte dürfen aus der Pensionskasse (2. Säule, BVG) stammen. Die Wohneigentumsförderung erlaubt Vorbezug oder Verpfändung der Freizügigkeitsleistung; Vorbezug reduziert die spätere Altersleistung, Verpfändung nicht. Verpfändung ist daher meist die bessere Wahl.

Amortisation — wie viel und wie schnell?

Die erste Hypothek (bis 66.66 % Belehnung) muss in der Schweiz nicht zwingend amortisiert werden. Die zweite Hypothek (Tranche 66.66 % bis 80 %) muss linear oder indirekt innert maximal 15 Jahren — spätestens jedoch bis zur Pensionierung — auf null zurückgeführt werden.

Direkte Amortisation: jährliche Tilgung der Schuld. Senkt Zinslast und Steuerabzug, weil weniger Schuldzinsen und weniger Schuld als Vermögensposten.

Indirekte Amortisation: Einzahlung in die Säule 3a. Die Hypothek bleibt gleich hoch, die 3a-Einzahlung dient als Sicherheit und tilgt bei Pensionierung in einer Tranche. Vorteil: Schuldzinsen bleiben steuerlich abzugsfähig, die 3a-Einzahlung ist gleichzeitig vom steuerbaren Einkommen abziehbar.

Welche Variante steuerlich besser ist, hängt vom Grenzsteuersatz ab. Eine Detailrechnung dazu folgt in unserem Steuerrechner-Beitrag für den Kantonsvergleich sowie in der Säule-3a-Beitragsübersicht 2026.

Sonderfall: Renteneintritt

Bei Renteneintritt wird die Tragbarkeit erneut geprüft, jetzt mit dem voraussichtlichen Renteneinkommen. Daher verlangen viele Banken vor dem 65. Geburtstag eine Reduktion der Belehnung auf maximal 66.66 %, damit die zweite Hypothek im Rentenalter weg ist. Wer das nicht schafft, kann die Pensionskasse nicht voll als Eigenkapital einsetzen, ohne ins Rentenrisiko zu rutschen.

Häufige Fragen

Welcher Zinssatz wird für die Tragbarkeitsrechnung verwendet?

Banken in der Schweiz rechnen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %, unabhängig vom aktuellen Marktzins. Der Aufschlag soll abfedern, dass Hypothekarzinsen über die Laufzeit steigen können. Die Höhe stammt aus der Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung und ist seit über zehn Jahren stabil.

Wie hoch dürfen die Eigenmittel als Säule-3a-Vorbezug sein?

Säule 3a darf in voller Höhe als Eigenmittel eingebracht werden, sofern damit die 10 %-Quote »harter« Eigenmittel erfüllt ist. Der Vorbezug löst eine reduzierte Kapitalauszahlungssteuer aus; die Verpfändung der 3a vermeidet diese Steuer, dafür bleibt das Kapital gebunden, bis die Hypothek getilgt ist.

Was passiert, wenn die Belehnung über 80 % steigt?

Die meisten Schweizer Banken vergeben keine Hypothek über 80 % Belehnung. Einzelne Anbieter bieten höhere Belehnungen mit Zusatzsicherheiten (z. B. Bürgschaft) an; die Kosten dafür liegen aber regelmässig über dem Marktzins. Die FINMA-Selbstregulierung sieht die 80 %-Grenze als Standard, höhere Belehnungen sind ausserhalb des Mainstreams.

Zählt der 13. Monatslohn als Einkommen für die Tragbarkeit?

Ja, der 13. Monatslohn fliesst in das Bruttojahreseinkommen ein. Variable Komponenten (Boni, Provisionen) gewichten Banken oft mit einem Sicherheitsabschlag oder dem Durchschnitt der letzten drei Jahre. Selbständigerwerbende bringen den AHV-Lohn der letzten drei Steuerperioden bei; eine einmalige Spitze wird nicht voll angerechnet.

Quellen

• FINMA — Selbstregulierung im Hypothekarmarkt (anerkannt 2012, revidiert 2014). https://www.finma.ch
• Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) — Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen. https://www.swissbanking.ch
• Bundesgesetz über die berufliche Vorsorge (BVG), Art. 30a–30g — Wohneigentumsförderung. https://www.fedlex.admin.ch
• UBS — Hypothek: Was bedeutet Tragbarkeit? https://www.ubs.com/ch/de/services/guide/mortgages-and-financing/articles/affordability.html
• Comparis — Tragbarkeit und Belehnung Ihrer Hypothek berechnen. https://www.comparis.ch/hypotheken/immobilienfinanzierung/tragbarkeit-belehnung

Stand: Mai 2026. Redaktionelle Information, keine Anlage- oder Finanzberatung.